Rénover, réhabiliter ou restructurer un bâtiment existant peut soulever des risques juridiques qui dépassent les seules questions d’urbanisme. La protection du patrimoine et le droit d’auteur de l’architecte d’origine sont deux angles morts capables d’affecter le calendrier, le budget et la conception d’une opération.
Ces risques se révèlent souvent tard, une fois les arbitrages rendus. Les identifier avant le lancement du chantier est le meilleur moyen de sécuriser le projet.
Lorsqu’un propriétaire, un promoteur ou un investisseur envisage des travaux sur un bâtiment existant, les premières vérifications portent naturellement sur les autorisations d’urbanisme. Sécuriser en amont une opération de transformation d’un bâtiment existant suppose toutefois d’anticiper deux contraintes que l’instruction administrative ne révèle pas : la protection patrimoniale éventuelle du bâtiment, et les droits que l’architecte conserve sur l’œuvre qu’il a conçue. Dès que les travaux dépassent l’entretien courant ou l’adaptation technique, il est prudent d’en mesurer les conséquences avant d’arrêter le projet.
La protection du patrimoine : monuments historiques, abords et architecte des Bâtiments de France
Le premier niveau de vigilance tient à l’existence d’une protection patrimoniale applicable au bâtiment ou à son environnement.
L’immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques
Un immeuble peut être classé ou inscrit au titre des monuments historiques en raison de son intérêt historique, artistique ou architectural. Le Code du patrimoine soumet alors les travaux d’entretien, de réparation, de restauration ou de modification à un régime d’autorisation spécifique, délivrée par le préfet de région pour les immeubles classés. Plus le degré de protection est élevé, plus l’intervention est encadrée et plus les échanges avec l’administration doivent être anticipés.
L’immeuble situé dans les abords d’un monument historique
Le projet peut aussi concerner un immeuble situé dans les abords d’un monument historique. Même lorsque le bâtiment lui-même n’est pas protégé, les travaux modifiant son aspect extérieur peuvent être soumis à l’avis conforme de l’architecte des Bâtiments de France. Sont protégés au titre des abords les immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui contribuent à sa conservation ou à sa mise en valeur. Le périmètre peut varier selon les lieux. À défaut de périmètre délimité, il englobe les immeubles situés dans le champ de visibilité du monument, à moins de cinq cents mètres.
Conséquences pratiques pour le porteur de projet
Pour un propriétaire ou un promoteur, la présence d’une protection patrimoniale signifie qu’une opération en apparence simple peut relever d’un contrôle plus exigeant qu’anticipé, avec des incidences directes sur le calendrier, la conception et parfois le coût de l’opération.
Les droits de l’architecte sur le bâtiment qu’il a conçu
Le second niveau de vigilance tient aux droits que l’architecte conserve sur son œuvre. C’est le risque le moins évident, et souvent le plus mal apprécié.
La protection de l’œuvre architecturale par le droit d’auteur
Le droit d’auteur protège une œuvre architecturale dès lors qu’elle présente une physionomie propre traduisant un parti esthétique de son auteur. La protection peut porter sur la composition, la façade, les volumes ou les éléments caractéristiques du bâtiment. Elle s’attache à la création, indépendamment de la propriété du support. Acheter l’immeuble ne rend donc pas propriétaire de l’œuvre.
L’architecte peut ainsi se prévaloir du droit au respect de son œuvre, composante du droit moral. Ce droit est perpétuel, inaliénable et imprescriptible : il survit à l’architecte et se transmet à ses ayants droit.
La modification de l’œuvre : un équilibre fixé par la Cour de cassation
Ce droit moral n’interdit pas au propriétaire de transformer son bien. La Cour de cassation a construit un équilibre précis, en trois temps.
Le principe, d’abord. Depuis l’arrêt Bull, la vocation utilitaire d’un bâtiment commandé à un architecte interdit à ce dernier d’imposer une intangibilité absolue de son œuvre, le propriétaire étant en droit d’y apporter des modifications lorsque se révèle la nécessité de l’adapter à des besoins nouveaux [1].
La limite, ensuite. Ces modifications ne doivent pas excéder ce qui est strictement nécessaire, ni être disproportionnées au but poursuivi [2]. Le propriétaire dispose donc d’une marge, mais une marge bornée : au-delà du nécessaire et du proportionné, la transformation devient une dénaturation.
La charge de la preuve, enfin, et c’est le point le plus opérationnel. Il incombe à l’architecte, titulaire du droit moral, d’établir l’existence de l’atteinte qu’il invoque, et non au propriétaire de démontrer que l’équilibre est préservé [3]. Dans cette affaire, l’extension d’un musée rendue nécessaire par l’exposition d’une embarcation romaine classée trésor national a été jugée justifiée par un besoin nouveau, l’architecte n’ayant pas établi que cette extension était disproportionnée.
Identifier l’architecte d’origine
Selon l’ampleur du projet, il est opportun d’identifier l’architecte auteur du bâtiment ou ses ayants droit, afin d’évaluer le niveau de risque et les démarches appropriées. Les règles déontologiques de l’Ordre des architectes invitent d’ailleurs l’architecte qui intervient sur un bâtiment préexistant à prendre contact avec son confrère l’ayant conçu. À défaut de toute démarche, l’architecte d’origine ou ses ayants droit peuvent solliciter en justice la suspension des travaux ou demander réparation au titre de l’atteinte à leur droit moral.
Dans quels cas le risque est-il le plus élevé ?
Le risque est plus important lorsque les travaux portent sur un élément visible ou caractéristique du bâtiment : façade, toiture, ouvertures, volumes, matériaux apparents, ou tout ajout modifiant sa silhouette. Les extensions et les surélévations sont des opérations particulièrement sensibles.
L’atteinte peut également porter sur des éléments intérieurs et non plus seulement sur l’aspect extérieur du bâtiment. Contrairement à la protection au titre des monuments historiques, qui suppose souvent une visibilité depuis l’espace public, la protection par le droit d’auteur s’applique indépendamment du caractère visible de l’élément en cause.
À l’inverse, une intervention purement technique ou ne modifiant pas la forme de l’œuvre soulève en principe un risque moindre, qu’elle soit patrimoniale ou fondée sur le droit d’auteur.
Le risque est renforcé lorsque le bâtiment est classé ou inscrit, lorsqu’il est situé dans les abords d’un monument historique, ou lorsqu’il présente une identité architecturale forte : bâtiment signé, architecture contemporaine, édifice à forte visibilité.
L’audit juridique préalable : sécuriser calendrier, budget et conception
Lorsqu’une intervention importante est envisagée sur un bâtiment existant, un audit juridique préalable permet d’identifier les contraintes applicables avant que le projet ne soit définitivement arrêté. Cet audit permet notamment de vérifier l’existence d’une protection patrimoniale et la nécessité d’un avis de l’architecte des Bâtiments de France, d’apprécier la sensibilité du bâtiment au regard des droits de l’architecte d’origine, d’évaluer si les modifications envisagées peuvent être regardées comme nécessaires et proportionnées, d’orienter les démarches à entreprendre auprès de l’architecte ou de ses ayants droit, et d’adapter le projet en amont, avant que les choix techniques ne deviennent irréversibles.
L’enjeu n’est pas seulement contentieux. Il s’agit de sécuriser le calendrier, le budget et la conception, en évitant qu’une difficulté juridique n’apparaisse une fois les arbitrages rendus. Lorsqu’un projet touche à la façade, à l’aspect extérieur, aux volumes ou à l’identité d’un bâtiment, cet audit est un outil de sécurisation particulièrement pertinent.
Un article de Me Simon Rolin, Avocat à la Cour et Associé du Cabinet.
Dans le cadre de son activité en droit de l’architecture, Fournol & Associés intervient notamment en droit d’auteur et en droit du patrimoine culturel. Le cabinet accompagne les propriétaires, promoteurs, foncières et maîtres d’ouvrage dans la sécurisation juridique de leurs projets de transformation, en amont du chantier.
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Notes
[1] Cass. 1re civ., 7 janv. 1992, n° 90-17.534, arrêt Bull.
[2] Cass. 1re civ., 11 juin 2009, n° 08-14.138, arrêt Brit Air.
[3] Cass. 1re civ., 20 déc. 2017, n° 16-13.632.
