Le propriétaire d’un monument historique peut-il être contraint d’entretenir son bien ?
Le classement ou l’inscription d’un immeuble au titre des monuments historiques impose une servitude d’utilité publique. Cette servitude s’applique au propriétaire et à ses successeurs. Elle encadre toute intervention sur le bâtiment. Elle permet aussi à l’État de contraindre le propriétaire à veiller à son bon entretien et à sa conservation. Pour un propriétaire, un promoteur ou un groupe hôtelier, la protection ne se réduit pas à un ensemble d’interdictions : elle emporte aussi une obligation positive d’entretenir, que l’acquisition ou la transformation d’un monument historique suppose d’anticiper.
L’obligation d’entretenir et de conserver l’immeuble classé
L’État protège les bâtiments présentant un intérêt historique, artistique ou architectural. Pour cela, il dispose d’un pouvoir de contrainte : il peut obliger le propriétaire à entretenir et à conserver son bien.
Prenons un cas concret. La conservation de l’immeuble classé est gravement compromise. Des travaux de réparation ou d’entretien n’ont pas été réalisés. L’administration peut alors, après avis de la Commission nationale du patrimoine et de l’architecture, mettre en demeure le propriétaire de réaliser ces travaux. La mise en demeure précise le délai dans lequel les travaux devront être entrepris et la part de dépense supportée par l’État, laquelle ne peut être inférieure à 50 %[1] : il ne s’agit donc pas d’une prise en charge publique, mais d’un cofinancement contraint.
Le propriétaire dispose d’un recours. Il peut contester le bien-fondé de la mise en demeure devant le tribunal administratif. Le juge peut alors ordonner l’exécution de tout ou partie des travaux prescrits. Si le propriétaire ne se conforme ni à la mise en demeure non contestée, ni à la décision du juge, l’administration reprend la main : elle peut exécuter d’office les travaux, ou poursuivre l’expropriation de l’immeuble [2].
Une telle procédure a notamment été utilisée pour la villa Cavrois, conçue par Robert Mallet-Stevens à Croix, dans le Nord. Une société immobilière l’achète en 1986 et projette de lotir le parc. La villa est alors classée d’office en 1990, mais ce classement n’interrompt pas sa dégradation. Un arrêté du 24 juin 1996 met le propriétaire en demeure de réaliser les travaux indispensables à sa conservation. Celui-ci le défère devant le tribunal administratif de Lille, ce qui suspend l’action de l’administration. L’État finit par acquérir la propriété en 2001, puis la restaure.
Ce pouvoir de contrainte n’existe toutefois pas pour les immeubles inscrits. La carence du propriétaire peut néanmoins justifier une autre voie : l’engagement d’une procédure de classement, qui permettra ensuite de le contraindre.
Un contrôle de l’administration avant tous travaux
Qu’il soit classé ou inscrit, l’immeuble protégé impose au propriétaire des démarches préalables. Ces démarches visent un seul objectif : s’assurer que l’intervention envisagée respecte l’intégrité et la valeur patrimoniale du monument.
L’article L. 621-9 du Code du patrimoine pose le principe. L’immeuble classé « ne peut être détruit ou déplacé, même en partie, ni être l’objet d’un travail de restauration, de réparation ou de modification quelconque » sans autorisation préalable. Cette démarche s’impose pour tous travaux, sauf les travaux de réparation et d’entretien. Des travaux sur les structures ou les décors requièrent donc une autorisation.
Concrètement, la demande est adressée à l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine. L’architecte des Bâtiments de France y apprécie la compatibilité des travaux envisagés avec la préservation de l’intérêt patrimonial de l’immeuble. Le préfet de région délivre ensuite l’autorisation, dans un délai de six mois à compter de l’enregistrement de la demande. Le propriétaire a par ailleurs l’obligation de recourir à une maîtrise d’œuvre qualifiée : le plus souvent, un architecte en chef des monuments historiques ou un architecte du patrimoine, qui garantit que l’intervention respecte le monument. Ce délai de six mois est ensuite prolongé de six mois supplémentaires si le ministre de la Culture décide d’évoquer le dossier. Le défaut de réponse emporte autorisation. Lorsque l’autorisation est expresse, en revanche, elle peut être assortie de réserves et de prescriptions.
Pour les immeubles inscrits, la règle diffère. Le propriétaire est tenu de déclarer les travaux quatre mois avant leur début. Le préfet ne peut s’y opposer que s’il décide d’initier une procédure de classement. Cette voie reste en pratique résiduelle : lorsque les travaux relèvent d’un permis de construire, de démolir, d’aménager ou d’une déclaration préalable, la décision ne peut en effet intervenir sans l’accord de l’autorité chargée des monuments historiques.
Une autorisation qui ne purge pas le risque de droit d’auteur
L’autorisation délivrée au titre du Code du patrimoine ne règle que la question patrimoniale. Elle ne dit rien du droit d’auteur. Or un immeuble protégé est en effet très souvent aussi une œuvre protégée, et le droit au respect de l’œuvre, perpétuel et imprescriptible, survit à l’architecte. Les deux régimes restent indépendants : un propriétaire régulièrement autorisé par le préfet de région peut néanmoins être assigné par l’architecte d’origine ou ses ayants droit.
Un article de Me Simon Rolin, Avocat à la Cour et Associé du Cabinet.
Dans le cadre de son activité en droit de l’architecture, Fournol & Associés intervient notamment en droit du patrimoine culturel et en droit d’auteur. Le Cabinet accompagne les propriétaires, promoteurs et foncières dans la sécurisation de leurs projets portant sur des immeubles protégés.
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Notes :
[1] Code du patrimoine, article L. 621-12.
[2] Code du patrimoine, article L. 621-13.
